محامي قضايا عقارية في السعودية — الإخلاء والإيجارات ورد العين ونزاعات الملكية

يُطلب إخلاء العقار في الغالب لأحد أسباب معروفة: انتهاء مدة العقد دون تجديد مع امتناع المستأجر عن التسليم، أو تأخره في سداد الأجرة، أو استعماله العين في غير ما أُجّرت له، أو تأجيرها من الباطن دون إذن المؤجر، أو غير ذلك مما ينص عليه العقد والنظام. والسبب الذي يُبنى عليه الطلب هو ما يحدد الطريق: هل يكفي طلب تنفيذ، أم يلزم رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة المختصة؟

عقد الإيجار الموثّق في منصة إيجار يُعد سندًا تنفيذيًا في حدود ما قررته الأنظمة واللوائح المنظمة للمنصة، فيمكن في حالات معينة التقدم بطلب الإخلاء إلى محكمة التنفيذ مباشرة وفق نظام التنفيذ دون المرور بدعوى موضوعية. أما العقد الورقي غير الموثّق، أو النزاع الذي يحتاج إلى إثبات واقعة مختلَف عليها، فيمر بدعوى إخلاء تفصل فيها المحكمة أولًا ثم يُنفَّذ حكمها. ويراجع أحد محامينا المرخّصين العقد وبنوده قبل اختيار المسار، لأن الطلب المقدَّم في غير طريقه قد يُرد ويضيّع وقتًا ثمينًا.

المستندات المطلوبة لإخلاء مستأجر عادة:

تأخر المستأجر في سداد الأجرة من أكثر النزاعات العقارية شيوعًا، وتتراكم كلفته على المالك كلما طال الانتظار. والخطوة الأولى في الغالب إنذار مكتوب يحدد الدفعات المتأخرة ومهلة السداد، وقد يدفع ذلك المستأجر إلى الوفاء أو طلب جدولة توثَّق بين الطرفين.

إذا كان العقد موثّقًا في منصة إيجار وتجاوز المستأجر مواعيد السداد، فيمكن في الغالب التقدم إلى محكمة التنفيذ عبر ناجز بطلب تنفيذ الأجرة المستحقة استنادًا إلى العقد بوصفه سندًا تنفيذيًا. ومتى صدر أمر التنفيذ وأُبلغ المستأجر ولم يفِ خلال المهلة النظامية، يملك قاضي التنفيذ اتخاذ الإجراءات التي ينص عليها نظام التنفيذ، كالإفصاح عن أموال المدين والحجز عليها. أما العقد غير الموثّق فيحتاج إلى دعوى مطالبة تثبت الدين أولًا.

وكثيرًا ما تُجمع المطالبة بالأجرة مع طلب الإخلاء في ملف واحد، أو تمتد إلى المطالبة بأجرة المدة التي بقي فيها المستأجر بعد انتهاء العقد وبتكاليف إصلاح ما أتلفه. نرتّب هذه الطلبات بحيث لا يسقط منها ما يمكن المطالبة به، ونبيّن لك ما يقبل التنفيذ المباشر وما يحتاج إلى حكم.

عقد الإيجار ملزم لطرفيه طوال مدته، ولا يملك أحدهما في الأصل إنهاءه بإرادته المنفردة. لكن فسخ عقد الإيجار قبل انتهائه ممكن في صور عدة: أن يتفق الطرفان على الإنهاء وشروطه، أو أن يتضمن العقد بندًا يجيز الإنهاء المبكر بإشعار مسبق أو مقابل تعويض محدد، أو أن يُخل أحد الطرفين بالتزام جوهري فيطلب الآخر الفسخ من المحكمة. وقد نظّم نظام المعاملات المدنية أحكام عقد الإيجار والتزامات طرفيه، ويُقرأ إلى جانب ما اتفقا عليه في العقد.

من جهة المؤجر، قد يكون عدم سداد الأجرة أو الإضرار بالعقار أو تغيير استعماله سببًا للمطالبة بالفسخ والإخلاء. ومن جهة المستأجر، قد يكون امتناع المؤجر عن الصيانة اللازمة للانتفاع أو وجود عيب يمنع استعمال العين سببًا للمطالبة بالفسخ أو بإنقاص الأجرة. وفي الحالتين يحسن توثيق الإخلال بالمراسلات والصور قبل اتخاذ أي خطوة.

الخطأ الشائع أن يغادر المستأجر العقار ويتوقف عن الدفع دون إنهاء العقد نظاميًا، أو أن يغيّر المالك الأقفال ويُخرج المستأجر بنفسه. كلا التصرفين قد يرتّب على صاحبه التزامات ومسؤولية، لذلك نراجع معك العقد ونحدد طريق الإنهاء الصحيح وتبعاته قبل التنفيذ.

دعوى رد العين هي الدعوى التي يطلب فيها المالك أو صاحب الحق استرداد عين يحوزها غيره دون سند، كعقار يشغله شخص بعد انتهاء علاقته به، أو أرض وُضع عليها اليد، أو عين سُلّمت على سبيل الأمانة أو الإعارة ثم امتُنع عن ردّها. والفرق بينها وبين دعوى الإخلاء أن الإخلاء يقوم غالبًا على علاقة إيجارية قائمة أو منتهية، بينما تقوم دعوى رد العين على الملكية أو الحق في الحيازة ذاته.

يقع عبء الإثبات في هذه الدعوى على المدعي، فيلزمه إثبات ملكيته أو حقه بالصك أو بما يقوم مقامه، وإثبات أن المدعى عليه يحوز العين دون سند صحيح. وقد يدفع الحائز بأنه مستأجر أو مشترٍ أو شريك، فتتحول الدعوى إلى فحص لتلك العلاقة. لذلك يبدأ عملنا بجمع ما يثبت الملكية وتاريخ وضع اليد وظروفه، ثم صياغة صحيفة دعوى تحدد العين بدقة وتطلب ردّها مع أجرة المثل عن مدة الانتفاع دون حق متى توافرت أسبابها.

وإذا كانت العين في يد أحد الورثة أو الشركاء، فقد يتداخل طلب الرد مع القسمة أو تصفية الحساب بينهم، ونبيّن لك أي الطريقين أنسب لحالتك.

كثير من النزاعات العقارية لا يكون بين مالك ومستأجر، بل بين أشخاص يملكون العقار معًا: ورثة آل إليهم عقار في التركة، أو شركاء اشتروا أرضًا أو عمارة على الشيوع. ويدور الخلاف عادة حول طريقة القسمة، أو بيع العقار وتوزيع ثمنه، أو انفراد أحدهم بالانتفاع أو بالإيراد دون الباقين.

تبدأ القسمة بالتراضي متى اتفق الشركاء، وتُوثَّق ويُفرَغ لكل منهم نصيبه. فإن تعذر الاتفاق، أمكن طلب القسمة من المحكمة، فإن كان العقار لا يقبل القسمة دون ضرر، كشقة واحدة أو أرض صغيرة، فقد يُطلب بيعه وتوزيع ثمنه بحسب الأنصبة. وإلى جانب ذلك يحق للشريك أو الوارث المطالبة بنصيبه من الأجرة أو الإيراد عن المدة التي انفرد فيها غيره بالعقار.

نراجع الصكوك وصك حصر الورثة وأي اتفاقات سابقة بين الشركاء، ونبدأ غالبًا بمحاولة تسوية مكتوبة تحفظ العلاقة بين الأسرة أو الشركاء. فإن لم تنجح، يتولى أحد محامينا المرخّصين الدعوى أمام المحكمة المختصة ومتابعة تنفيذ ما يصدر فيها، والقرار في النهاية للمحكمة.